Nos últimos meses, a alta no valor dos contratos de aluguel com reajuste com base no IGP-M chamou a atenção de todos, e muitos questionamentos surgiram.
Para entender o que de fato levou ao aumento do valor dos aluguéis, em especial no setor de lajes corporativas, é necessário pontuar que a indexação dos contratos deste mercado são majoritariamente atrelados ao IGP-M. Por isso, é preciso compreender os impactos e riscos que essa dinâmica traz para o setor.
Uma das razões que fez com que o IGP-M se estabelecesse como o principal índice de reajuste para o setor de locação de imóveis corporativos é que ele possui, entre seus componentes, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Porém, o índice em questão, representa apenas 10% da composição total do IGP-M. Enquanto outros valores e referências são responsáveis por 90% da composição do indexador. E quais são eles?
1) IPA-M: ÍNDICE DE PREÇOS AO PRODUTOR MERCADO AMPLO – 60%
2) IPC-M: ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR MERCADO AMPLO – 30%
3) INCC – M: ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO MERCADO – 10%
Entre estes índices, o IPA-M é o que possui maior peso. Este, em geral, se refere a produtos comercializados entre atacadistas. São mais de 400 produtos que integram este índice, e muitos deles são commodities, que são negociados em dólar.
No gráfico, é possível monitorar o desempenho do IGP-M acumulado de 12 meses e a variação do dólar ao longo dos últimos 20 anos.
Se considerada a projeção do último boletim Focus-BCB (11/2020), estima-se que o IGPM acumulado para o período de 2020 será de 20%. Em valores, isso pode significar um acréscimo de um quinto (1/5) do valor já pago para contratos com base no IGP-M. E isso por conta da metodologia de composição do índice indexador, e não por fatores intrínsecos a este mercado.
Cabe aqui levar em consideração que o mercado de lajes corporativas foi um dos mais afetados pela COVID-19, tanto em razão de que no curto prazo, empresas pararam de alugar novos escritórios, quanto ao fato de que as perspectivas indicam, para o longo prazo, que inquilinos devem demorar a voltar a ocupar, e por tanto demandar, este tipo de imóvel.
Neste momento, é esperado que os proprietários negociem os valores com um reajuste abaixo do IGP-M tentando um acréscimo na receita mas sem perder inquilinos. Este panorama reforça a necessidade de aproximação entre participantes de um mesmo mercado e também a importância da clareza e transparência.
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