A tokenização imobiliária, que consiste em ativos reais que são transformados em porções digitais criptografadas únicas, foi alvo de uma decisão recente da CGJ (Corregedoria Geral de Justiça) do TJ-RS (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul). O Provimento CGJ-RS nº 038/2021 regulamenta a lavratura e o registro cartorário de escrituras públicas de imóveis quitados com tokens.
Para a deliberação gaúcha, teve papel importante a consulta elaborada pela ANOREG-RS (Associação dos Notários e Registradores do Estado do Rio Grande do Sul) concernente ao episódio de um ex-proprietário que alienou o seu bem em compensação da expedição de um token virtual representativo do imóvel e versou sobre a possibilidade legal e legitimidade jurídica da lavratura e registro da nova categoria de escritura.
A decisão chama a atenção para a tendência de tokenização no mercado imobiliário, que tem rápida recuperação em plena crise sanitária. Segundo projeção da Ademi (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário), o VGV (Valor Geral de Vendas) deve encerrar este ano em cerca de R$ 99 bilhões no país. Em 2020, o valor vendido ficou na casa de R$ 88 bilhões.
Na análise de Rafael Felcar, CEO da Toke Invest – plataforma de ativos reais -, a baixa histórica na taxa Selic em 2020 contribuiu para a retomada do setor de imóveis neste ano. “Com a nova alta anunciada pelo Copom, que atualiza a taxa básica de juros para 9,25% ao ano, o mercado segue otimista e tem projeção para aumento da demanda”.
Com efeito, o índice de intenção de compra nos segmentos popular, médio padrão e alto luxo chega a 29% no país, segundo estudo da Datastore, empresa de pesquisas do setor.
“Os números demonstram que mais de 14,5 milhões de famílias planejam comprar um imóvel nos próximos dois anos. Neste sentido, a tokenização se mostra uma possibilidade de investimento”, afirma. “E, com a crescente demanda, a regulamentação nacional sobre transações desses ativos, conforme indica a recente decisão do TJ-RS, pode se tornar fundamental”.
Tokenização ainda gera dúvidas
Felcar explica que o token imobiliário é um contrato automatizado para aquisição de frações de imóveis que são selecionados, via de regra, pela curadoria de uma empresa especializada, por estarem inseridos em um cenário de forte ganho de capital. “Os contratos automatizados são uma tendência global que democratiza o acesso a negócios imobiliários lucrativos, mercado que deve crescer exponencialmente nos próximos anos”.
O CEO da Toke Invest destaca que, embora se trate de um processo simples, muitos ainda têm dúvidas a respeito do imóvel tokenizado ser usado como garantia de contratos de locação.
“Como o Token Imobiliário é uma fração de imóvel bem selecionado, pode ser utilizado para caucionar em imóveis contratos de locação, trazendo soluções para o locador, eis que o viés de ganho de capital é superior ao índice de correção do contrato de locação”, pontua. “O que impede o perecimento da garantia – e é muito atrativo para o locatário, já que seu patrimônio imobiliário valoriza em patamar superior aos dos produtos usualmente utilizados como caução. Todo o processo de caução pode ser feito pelas partes em poucos minutos, assim como a liquidação da garantia em caso de extinção da locação”, afirma.
Na análise do empresário, o serviço ainda é pouco conhecido do público em geral, portanto o potencial de crescimento é significativo. “Lembrando que os tokens imobiliários podem ter aplicações no mercado, como construção de patrimônio imobiliário, caucionamento de contratos, além de ser entregue como cashback e gift no mercado em geral”.
Aplicação de token imobiliário como garantia de contratos de locação
Entre as possibilidades de investimento no setor, o CEO destaca que o m2 (token) de terreno já inserido em um contrato de permuta em que os ativos se tornarão imóveis futuros é uma opção. “Este processo garante que o cliente obtenha ganho de capitais interessantes para o capital alocado na compra. Neste sentido, há até mesmo ofertas de aplicação prática do produto para ser garantia de contratos de locação – ou contratos em geral”.
O empresário destaca que o m2 reúne características atrativas para o locador, já que o ganho de capital imobiliário permite que sua garantia cresça em proporção maior do que as obrigações dos locatários. “O m2 também é bom para o locatário, pois imobiliza seu capital em produto com rentabilidade atrativa, deixando de ser uma perda de oportunidade como o título ou apresentar custo elevado, como no caso do seguro fiança. Além do mais, a modalidade preserva o desgaste de relacionamentos pessoais”.
Segundo Felcar, uma vez vinculados os m2 como garantia contratual, o sistema da empresa contratada deve travar sua custódia e negociação, aguardando a extinção do contrato subjacente. “Extinto o contrato, os m2 podem ser destinados para a parte credora no total ou em parte, sendo que o beneficiário pode manter os m2 em sua carteira ou vendê-los recebendo em espécie.”
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